« Je n'aurais jamais conseillé un OBO à quelqu'un d'autre sans l'avoir d'abord fait pour ma propre famille. »
Domus OBO est née d'une opération vraie. Pas d'une étude de marché.
Une famille, trois enfants, une transmission.
Tout commence par une conversation familiale. Mes parents, proches de la retraite, voulaient transmettre leur résidence principale à leurs trois enfants. Pas la vendre. Pas attendre une succession qui viendrait un jour. La transmettre maintenant, de leur vivant, pour qu'elle reste dans la famille.
À cette époque, j'investissais déjà dans l'immobilier en famille depuis 5 ans, et je venais de créer ma société de gestion locative pour exploiter mes propres biens et ceux de mes clients.
Nous avons réfléchi trois ans avant de nous lancer. Trois ans à interroger des notaires, des fiscalistes, des conseillers en gestion de patrimoine. Personne autour de nous n'avait fait d'OBO. Tous effleuraient le mécanisme en surface, aucun ne nous parlait du chemin.
Le sujet était opaque.
Il a fallu agir pour comprendre.
J'ai appris en frappant à toutes les portes.
J'ai commencé par viser haut. Wealth Management BNP, Edmond de Rothschild, et tous les noms qu'on cite quand on parle de patrimoine. J'y ai vite compris que j'étais le petit dans la cour des grands.
Mais quelque chose s'est passé au fil de ces dizaines d'échanges avec les institutions bancaires : j'ai appris à parler leur langue. Les banquiers privés m'ont expliqué, parfois sans s'en rendre compte, ce qui les inquiétait, ce qui les rassurait, ce qu'ils cherchaient dans un montage.
Cette éducation construite au contact des plus exigeants, je l'ai ensuite confrontée aux banques classiques. L'action crée l'information. Et j'ai compris : neuf opérations d'OBO sur dix ne franchissent jamais le premier filtre bancaire. Refoulées au téléphone, avant même qu'un dossier ne soit étudié. Pas parce que le projet est mauvais, mais parce qu'il est mal présenté.
Pourquoi je fonde Domus OBO maintenant.
Pendant que je menais cette opération, deux choses se sont passées en parallèle.
D'abord, le contexte a basculé. La France entre dans la plus grande vague de transmission patrimoniale de son histoire : 9 000 milliards d'euros qui doivent changer de mains. Et personne ne nous a appris à le faire. La transmission de son vivant n'est pas dans notre culture française : nos grands-parents n'en avaient pas besoin, la fiscalité au décès n'était pas un problème à leur époque. Nos parents n'ont donc pas appris à anticiper, et ne nous ont rien transmis comme méthode. Aujourd'hui, le patrimoine est là. Mais l'expérience manque. Le débat public sur l'alourdissement des droits de succession ne fait qu'aggraver l'urgence. La fenêtre actuelle, plus favorable, ne durera pas indéfiniment.
Ensuite, les gens autour de moi ont commencé à me poser des questions. Des investisseurs immobiliers, des chefs d'entreprise, des professions libérales. Tous avec un patrimoine immobilier constitué. Tous me disaient la même chose :
que c'était trop complexe.
que c'était de l'abus de droit.
que les banques refusaient.
J'ai compris qu'il y avait un trou immense entre une demande latente et une offre mal présentée. Les propriétaires français savent qu'ils devraient anticiper. Ils ne savent pas qu'un outil légal et puissant existe. Et les rares qui en entendent parler tombent sur des cabinets qui parlent jargon, ou des conseillers qui survolent le sujet sans s'y être jamais frottés eux-mêmes.
C'est là que j'ai pris ma décision.
Avoir fait, pour pouvoir conseiller.
J'ai un principe simple, et c'est lui qui structure toute notre méthode chez Domus OBO. Quand quelqu'un me conseille un investissement, ma première question est toujours la même :
« L'avez-vous fait pour vous ? »
Si la réponse est non, j'arrête d'écouter.
Ma seule certitude, je la tire de l'expérience : j'ai fait l'opération moi-même. Pour ma propre famille. Sur notre résidence principale parentale. Avec mes frères et sœurs. Et je peux décrire chaque étape parce que je les ai toutes vécues.
Mais avoir fait ne suffit pas pour conseiller. L'OBO est une opération technique qui mobilise du droit des sociétés, de la fiscalité immobilière, du démembrement, du courtage bancaire. C'est pourquoi chaque dossier que nous portons est validé en amont par les meilleurs spécialistes du droit patrimonial : notaires, avocats fiscalistes, experts-comptables et courtiers spécialisés, sélectionnés un par un parce qu'ils ont prouvé leur expertise sur des opérations réelles.
C'est ce que nous offrons à nos clients : un chemin déjà tracé, sécurisé par l'expérience vécue et validé par les meilleurs experts. Nous portons la coordination pour vous.
Une transmission est un sujet de famille avant d'être un sujet fiscal.
La plupart des acteurs du conseil patrimonial vous parleront d'abord de fiscalité. Combien d'impôts vous économisez, combien de droits de succession vous évitez. C'est utile. Mais ce n'est pas le sujet.
Le sujet, c'est votre famille. C'est la dignité de transmettre de votre vivant, dans des conditions choisies, avec les bonnes personnes. Quand j'ai mené cette opération avec mes parents, mes frères et sœurs, ce qui m'a marqué n'a pas été les chiffres. Ce qui m'a marqué a été la conversation autour de la table le jour où nous avons compris que l'opération allait aboutir.
Quelque chose s'est dénoué dans la famille à ce moment-là. C'est cette conversation-là que nous voulons offrir à nos clients.
Une transmission choisie.
Pas une fiscalité subie.
Si vous lisez cette page, vous vous demandez probablement si Domus OBO est fait pour vous.
La meilleure façon de le savoir n'est pas de continuer à lire. C'est d'avoir une conversation. 45 minutes, en confidentialité. Je vous dirai franchement si l'OBO a du sens pour vous. Et si ce n'est pas le cas, je vous le dirai aussi.
Échange confidentiel · 45 minutes · Sans engagement